Mietausfällen vorbeugen – Mietausfälle reduzieren

Zunehmend kommt es bei der Ver­mietung zur nur teil­weisen Bezahlung des Miet­zinses oder sogar zu völligen Miet­aus­fällen. Darüber hinaus häufen sich Schäden am Miet­objekt oder den mit­ver­mieteten Ein­richtungs­gegen­ständen, und die Kaution reicht nicht aus, die Kosten dieser Schäden zu decken. Wir informieren im Folgenden über Werkzeuge, um Miet­aus­fälle im Vorfeld zu ver­meiden und sich gegen Miet­nomaden und Miet­aus­fälle zu schützen.

Durch den Gesetz­geber werden ins­besondere bei der Ver­mietung im Altbau im Voll­an­wendungs­bereich des Miet­rechts­gesetzes dem Vermieter immer öfter Be­schränkungen auferlegt (z.B. die „Miet­preis­bremse“ für die Wert­sicherung des Miet­zinses). Zusätzlich gibt es Forderungen nach dem „Einfrieren der Mieten“ (= Entfall der Wert­sicherung) bis 2026 und danach einer Deckelung der Wert­sicherung von maximal 2 %. Somit wird es für den Ver­mieter – egal ob ein Wohnungs­eigen­tümer nur eine Wohnung ver­mietet oder ein Haus­besitzer seine Miet­objekte im Zins­haus – bei Miet­aus­fällen immer schwieriger, seinen Ver­pflichtungen nach­zu­kommen und aus den Miet­zins­ein­nahmen die Kosten für die laufende Erhaltung oder die Betriebs­kosten zu bezahlen.

Daher kommt vor einem Miet­vertrags­ab­schluss der Auswahl eines ge­eigneten Mieters, der seinerseits seine Ver­pflichtungen zu­verlässig erfüllt und es sich auch leisten kann, den Mietzins pünktlich zu bezahlen, eine zu­nehmende Bedeutung zu. Der Öster­reich­ische Haus- und Grund­besitzer­bund Steiermark hat daher nach Instrumenten und Werk­zeugen gesucht, um seinen Mitgliedern behilflich sein zu können, Miet­ausfälle im Vorfeld zu vermeiden und sich gegen Zahlungs­aus­fälle und Miet­nomaden zu schützen.

In Kooperation mit dem Kredit­schutz­verband von 1870 (KSV) bietet der Öster­reich­ische Haus- und Grund­besitzer­bund Steiermark seinen Mitgliedern die Bonitäts­prüfung von Miet­interessenten an.

Schützen Sie Ihr Eigentum!

Sie vermieten eine Wohnung an Privat­personen oder ein Büro oder Geschäfts­lokal? Kam es dabei bei Ihnen in der Ver­gangen­heit zu Zahlungs­aus­fällen? Möchten Sie diese Forderungs­ausfälle vermeiden? Wenn Sie diese Fragen mit Ja beantworten, dann haben Sie die Möglich­keit, als Mitglied des Öster­reich­ischen Haus- und Grund­besitzer­bundes Steiermark Abfragen in der Datenbank des KSV 1870 durchzuführen.

Sie beabsichtigen, einen Miet­vertrag abzuschließen? Vermieten Sie nie, ohne zuvor die Bonität Ihres potenziellen Vertrags­partners über­prüfen zu lassen. Durch die Kooperation des Öster­reich­ischen Haus- und Grund­besitzer­bundes Steiermark mit dem KSV 1870 steht Ihnen ein wirk­sames Präventions­instrument zur Verfügung, das Sie über die Bonität Ihres Mieters informiert und Sie vor Forderungs­ausfällen schützt.

Wussten Sie eigentlich, dass fast 10 % der erwachsenen Öster­reicher ernst­hafte Zahlungs­probleme (Fällig­stellungen bei Banken, Betreibungen durch Inkasso­büros etc.) haben?
Wussten Sie, dass an die 100.000 Haushalte in Öster­reich zahlungs­unfähig sind? Erschwerend kommt hinzu, dass diese Zahlen infolge der derzeitigen wirtschaftlichen Abflachung ansteigen werden und es dadurch noch öfter zu Zahlungs­ausfällen von Mietern kommen wird. Beugen Sie daher rechtzeitig vor!

Sie beabsichtigen, einen Mietvertrag abzuschließen?

Sie haben die Möglichkeit, die Bonität ihres potentiellen Mieters über­prüfen zu lassen. Dazu können Sie als Mitglied des Haus- und Grund­besitzer­bundes Steiermark online vorab die Zahlungs­fähigkeit Ihres in Aussicht ge­nommenen Mieters über­prüfen. Bei der Bonitäts­prüfung werden die von Ihnen ein­ge­gebenen Daten des Mieters mit einer der be­deutendsten Negativ­daten­banken abgeglichen. Sie erhalten im Anschluss eine zuverlässige Information über die derzeitige Bonität Ihres potenziellen Mieters. Mit diesem Informations­pool steht Ihnen als Vermieter ein effizientes Instrument zur Ver­ringerung von Forderungs­aus­fällen zur Verfügung.

Potentiellen Mietern sollte bewusst sein, dass sich Ihr zukünftiger Vermieter vor Abschluss des Miet­vertrages rück­versichert, ob gegen sie etwas vorliegt, das einem trag­fähigen Miet­verhältnis ent­gegen­stehen könnte.

Datenschutz ist dabei wichtig, da es sich dabei um persönliche Daten handelt. Wir wissen um die Sensibilität dieser Daten und gehen ver­antwortungs­bewusst damit um. Wer als Vermieter – sei er eine natürliche oder juristische Person – Einblick haben will, muss nicht nur bei uns als Mitglied registriert, sein, sondern überdies ein berechtigtes Interesse nachweisen können.

Kaution und 1. Miete vor Unterschrift des Mietvertrages

Ein weiteres wichtiges Sicherungs­instrument bei Zahlungs­ausfällen und Schäden ist eine aus­reichende Kaution. Im An­wendungs­bereich des MRG kann eine Kaution in der Höhe von bis zu sechs Brutto­monats­mieten vereinbart werden. Die Voraus­setzungen für eine höhere Kaution von mehr als sechs Brutto­monats­mieten müssen durch den Vermieter ent­sprechend nach­gewiesen und begründet werden (Entscheid OGH 23.11.199, 5 Ob 302/99v). Die Begründung hierfür könnte in der schlechten Bonität des Mieters, der Höhe des ver­einbarten Mietzinses oder dem Wert der zur Verfügung gestellten Ein­richtungs­gegen­stände liegen; es ist jedoch dabei immer auf den konkreten Einzelfall abzustellen. In der Praxis muss man jedoch als Vermieter froh sein, wenn der Mieter drei Brutto­monats­mieten als Kaution leisten kann.

Da es dabei auch immer wieder bei von Mietern über­gebenen Kautions­spar­büchern zu einer nach­träglichen Kraft­los­erklärung des Spar­buches durch den Mieter kommt, ist es sinnvoll, dass der Mieter die Kaution in bar erlegt und die Kaution durch den Vermieter auf einem eigenen Sparbuch oder einem Kautions­konto bei einer Bank veranlagt. Der veranlagte Betrag muss der Ein­lagen­sicherung unterliegen.

Weiters kann auch vereinbart werden, dass die 1. Miete bei Miet­vertrags­abschluss vor Unter­zeichnung des Miet­vertrages – gegen ge­sonderte Bestätigung – durch den Mieter bar zu leisten ist.

Was tun gegen Mietzinsrückstände und Mietnomaden?

Ist der Mieter mit der Bezahlung des Mietzinses im Rückstand oder hat der Mieter den Mietzins nur zum Teil bezahlt, sollte unbedingt sofort gemahnt werden. Wenn Sie im Anschluss eine Mietzins- bzw. Räumungs­klage ein­bringen möchten, müssen Sie in der Mahnung bei Miet­ver­hältnissen, die dem Voll- oder Teil­an­wendungs­bereich des MRG unterliegen, unbedingt eine Nachfrist von (zumindest) acht Tagen anführen („qualifizierter Miet­zins­rück­stand“; § 30 Absatz 1 Ziffer 1 MRG). Unbedingt zu beachten ist, falls mehrere Mieter Haupt­mieter sind, dass die Mahnung allen Mietern zugestellt werden muss.

Um bei der Zustellung der Mahnung Zu­stell­probleme zu vermeiden, sollte die Mahnung mit „Ein­schreiben + Rückschein“ bzw. „Eigenhändig“ versendet werden, da auf Grund der Recht­sprechung ein Ein­schreiben nur ein Nachweis für die Aufgabe des Schrift­stückes darstellt. Der OGH hat dazu in einer Ent­scheidung ausge­sprochen, dass dadurch der Absender (= Vermieter) in die Lage versetzt, eine Bestätigung über die Abgabe der Sendung vorzuweisen. Dadurch wird es dem Vermieter ermöglicht, sich per Nach­forschungs­auftrag ein objektives Beweis­mittel für den Zugang seiner Erklärung zu verschaffen (Entscheid OGH vom 30.06.2010, 3 Ob 69/10h).

Wie werde ich Mietnomaden wieder los?

Ignoriert der Mieter die Mahnung und kommt seinen Ver­pflichtungen weiterhin nicht nach, können Sie Miet­zins- bzw. Mietzins- und Räumungsklage einbringen. Bedenken Sie dabei, dass solche Klagen mitunter sehr lange dauern und Mieter dabei zunehmend – ins­besondere bei Ver­mietung im Voll­an­wendungs­bereich des MRG – Gegen­maß­nahmen ergreifen (z.B. Antrag­stellung am außer­streitigen Rechts­weg auf Miet­zins­über­prüfung oder Über­prüfung der durch den Vermieter geltend gemachten Wert­sicherung).

Bei Delogierungen ist zu beachten, dass dadurch unter Umständen weitere Kosten für den Vermieter anfallen können, wie z.B. Kosten für den Gerichts­voll­zieher, einen Schlüssel­dienst oder für die Ent­fernung bzw. Ein­lagerung von Ein­richtungs­gegen­ständen und sonstigen Fahrnissen. Ob man dann als Vermieter diese Kosten zurückerhält, ist in der Praxis nicht einfach, da trotz eines auf­rechten Exekutions­titels gegenüber dem Mieter dieser auch über ein exekutier­bares Ein­kommen oder sonstiges ver­wert­bares Vermögen verfügen muss.