Mietausfällen vorbeugen – Mietausfälle reduzieren
![Layoutbild Mietschaden](assets/images/6/AdobeStock_78215351-a25d01f3.jpg)
Zunehmend kommt es bei der Vermietung zur nur teilweisen Bezahlung des Mietzinses oder sogar zu völligen Mietausfällen. Darüber hinaus häufen sich Schäden am Mietobjekt oder den mitvermieteten Einrichtungsgegenständen, und die Kaution reicht nicht aus, die Kosten dieser Schäden zu decken. Wir informieren im Folgenden über Werkzeuge, um Mietausfälle im Vorfeld zu vermeiden und sich gegen Mietnomaden und Mietausfälle zu schützen.
Durch den Gesetzgeber werden insbesondere bei der Vermietung im Altbau im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes dem Vermieter immer öfter Beschränkungen auferlegt (z.B. die „Mietpreisbremse“ für die Wertsicherung des Mietzinses). Zusätzlich gibt es Forderungen nach dem „Einfrieren der Mieten“ (= Entfall der Wertsicherung) bis 2026 und danach einer Deckelung der Wertsicherung von maximal 2 %. Somit wird es für den Vermieter – egal ob ein Wohnungseigentümer nur eine Wohnung vermietet oder ein Hausbesitzer seine Mietobjekte im Zinshaus – bei Mietausfällen immer schwieriger, seinen Verpflichtungen nachzukommen und aus den Mietzinseinnahmen die Kosten für die laufende Erhaltung oder die Betriebskosten zu bezahlen.
Daher kommt vor einem Mietvertragsabschluss der Auswahl eines geeigneten Mieters, der seinerseits seine Verpflichtungen zuverlässig erfüllt und es sich auch leisten kann, den Mietzins pünktlich zu bezahlen, eine zunehmende Bedeutung zu. Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund Steiermark hat daher nach Instrumenten und Werkzeugen gesucht, um seinen Mitgliedern behilflich sein zu können, Mietausfälle im Vorfeld zu vermeiden und sich gegen Zahlungsausfälle und Mietnomaden zu schützen.
In Kooperation mit dem Kreditschutzverband von 1870 (KSV) bietet der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund Steiermark seinen Mitgliedern die Bonitätsprüfung von Mietinteressenten an.
Schützen Sie Ihr Eigentum!
Sie vermieten eine Wohnung an Privatpersonen oder ein Büro oder Geschäftslokal? Kam es dabei bei Ihnen in der Vergangenheit zu Zahlungsausfällen? Möchten Sie diese Forderungsausfälle vermeiden? Wenn Sie diese Fragen mit Ja beantworten, dann haben Sie die Möglichkeit, als Mitglied des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes Steiermark Abfragen in der Datenbank des KSV 1870 durchzuführen.
Sie beabsichtigen, einen Mietvertrag abzuschließen? Vermieten Sie nie, ohne zuvor die Bonität Ihres potenziellen Vertragspartners überprüfen zu lassen. Durch die Kooperation des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes Steiermark mit dem KSV 1870 steht Ihnen ein wirksames Präventionsinstrument zur Verfügung, das Sie über die Bonität Ihres Mieters informiert und Sie vor Forderungsausfällen schützt.
Wussten Sie eigentlich, dass fast 10 % der erwachsenen Österreicher ernsthafte Zahlungsprobleme (Fälligstellungen bei Banken, Betreibungen durch Inkassobüros etc.) haben?
Wussten Sie, dass an die 100.000 Haushalte in Österreich zahlungsunfähig sind? Erschwerend kommt hinzu, dass diese Zahlen infolge der derzeitigen wirtschaftlichen Abflachung ansteigen werden und es dadurch noch öfter zu Zahlungsausfällen von Mietern kommen wird. Beugen Sie daher rechtzeitig vor!
Sie beabsichtigen, einen Mietvertrag abzuschließen?
Sie haben die Möglichkeit, die Bonität ihres potentiellen Mieters überprüfen zu lassen. Dazu können Sie als Mitglied des Haus- und Grundbesitzerbundes Steiermark online vorab die Zahlungsfähigkeit Ihres in Aussicht genommenen Mieters überprüfen. Bei der Bonitätsprüfung werden die von Ihnen eingegebenen Daten des Mieters mit einer der bedeutendsten Negativdatenbanken abgeglichen. Sie erhalten im Anschluss eine zuverlässige Information über die derzeitige Bonität Ihres potenziellen Mieters. Mit diesem Informationspool steht Ihnen als Vermieter ein effizientes Instrument zur Verringerung von Forderungsausfällen zur Verfügung.
Potentiellen Mietern sollte bewusst sein, dass sich Ihr zukünftiger Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages rückversichert, ob gegen sie etwas vorliegt, das einem tragfähigen Mietverhältnis entgegenstehen könnte.
Datenschutz ist dabei wichtig, da es sich dabei um persönliche Daten handelt. Wir wissen um die Sensibilität dieser Daten und gehen verantwortungsbewusst damit um. Wer als Vermieter – sei er eine natürliche oder juristische Person – Einblick haben will, muss nicht nur bei uns als Mitglied registriert, sein, sondern überdies ein berechtigtes Interesse nachweisen können.
Kaution und 1. Miete vor Unterschrift des Mietvertrages
Ein weiteres wichtiges Sicherungsinstrument bei Zahlungsausfällen und Schäden ist eine ausreichende Kaution. Im Anwendungsbereich des MRG kann eine Kaution in der Höhe von bis zu sechs Bruttomonatsmieten vereinbart werden. Die Voraussetzungen für eine höhere Kaution von mehr als sechs Bruttomonatsmieten müssen durch den Vermieter entsprechend nachgewiesen und begründet werden (Entscheid OGH 23.11.199, 5 Ob 302/99v). Die Begründung hierfür könnte in der schlechten Bonität des Mieters, der Höhe des vereinbarten Mietzinses oder dem Wert der zur Verfügung gestellten Einrichtungsgegenstände liegen; es ist jedoch dabei immer auf den konkreten Einzelfall abzustellen. In der Praxis muss man jedoch als Vermieter froh sein, wenn der Mieter drei Bruttomonatsmieten als Kaution leisten kann.
Da es dabei auch immer wieder bei von Mietern übergebenen Kautionssparbüchern zu einer nachträglichen Kraftloserklärung des Sparbuches durch den Mieter kommt, ist es sinnvoll, dass der Mieter die Kaution in bar erlegt und die Kaution durch den Vermieter auf einem eigenen Sparbuch oder einem Kautionskonto bei einer Bank veranlagt. Der veranlagte Betrag muss der Einlagensicherung unterliegen.
Weiters kann auch vereinbart werden, dass die 1. Miete bei Mietvertragsabschluss vor Unterzeichnung des Mietvertrages – gegen gesonderte Bestätigung – durch den Mieter bar zu leisten ist.
Was tun gegen Mietzinsrückstände und Mietnomaden?
Ist der Mieter mit der Bezahlung des Mietzinses im Rückstand oder hat der Mieter den Mietzins nur zum Teil bezahlt, sollte unbedingt sofort gemahnt werden. Wenn Sie im Anschluss eine Mietzins- bzw. Räumungsklage einbringen möchten, müssen Sie in der Mahnung bei Mietverhältnissen, die dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen, unbedingt eine Nachfrist von (zumindest) acht Tagen anführen („qualifizierter Mietzinsrückstand“; § 30 Absatz 1 Ziffer 1 MRG). Unbedingt zu beachten ist, falls mehrere Mieter Hauptmieter sind, dass die Mahnung allen Mietern zugestellt werden muss.
Um bei der Zustellung der Mahnung Zustellprobleme zu vermeiden, sollte die Mahnung mit „Einschreiben + Rückschein“ bzw. „Eigenhändig“ versendet werden, da auf Grund der Rechtsprechung ein Einschreiben nur ein Nachweis für die Aufgabe des Schriftstückes darstellt. Der OGH hat dazu in einer Entscheidung ausgesprochen, dass dadurch der Absender (= Vermieter) in die Lage versetzt, eine Bestätigung über die Abgabe der Sendung vorzuweisen. Dadurch wird es dem Vermieter ermöglicht, sich per Nachforschungsauftrag ein objektives Beweismittel für den Zugang seiner Erklärung zu verschaffen (Entscheid OGH vom 30.06.2010, 3 Ob 69/10h).
Wie werde ich Mietnomaden wieder los?
Ignoriert der Mieter die Mahnung und kommt seinen Verpflichtungen weiterhin nicht nach, können Sie Mietzins- bzw. Mietzins- und Räumungsklage einbringen. Bedenken Sie dabei, dass solche Klagen mitunter sehr lange dauern und Mieter dabei zunehmend – insbesondere bei Vermietung im Vollanwendungsbereich des MRG – Gegenmaßnahmen ergreifen (z.B. Antragstellung am außerstreitigen Rechtsweg auf Mietzinsüberprüfung oder Überprüfung der durch den Vermieter geltend gemachten Wertsicherung).
Bei Delogierungen ist zu beachten, dass dadurch unter Umständen weitere Kosten für den Vermieter anfallen können, wie z.B. Kosten für den Gerichtsvollzieher, einen Schlüsseldienst oder für die Entfernung bzw. Einlagerung von Einrichtungsgegenständen und sonstigen Fahrnissen. Ob man dann als Vermieter diese Kosten zurückerhält, ist in der Praxis nicht einfach, da trotz eines aufrechten Exekutionstitels gegenüber dem Mieter dieser auch über ein exekutierbares Einkommen oder sonstiges verwertbares Vermögen verfügen muss.